القواعد الثمانية للمستثمرين الذين لا يرغبون في خسارة الأموال في مشاريع الجنسية من خلال الاستثمار العقاري بفنادق الكاريبي

تعد منطقة البحر الكاريبي موطنًا لبعض من أروع الفنادق في العالم ، ولكنها في نفس الوقت مليئة بالمباني المهجورة غير المكتملة التي تخيف بعضًا من أكثر المناظر الطبيعية الخلابة في العالم. تمتلك المنطقة أكثر من نصيبها العادل من الفنادق نصف المبنية التي يبدو تاريخ افتتاحها دائمًا "العام المقبل".

نتائج كل من هذه التطورات الكاريبية الفاشلة هي نفسها دائمًا ؛ الحكومات تلوم الدجالين أو المطورين عديمي الخبرة ؛ يوجه المطورون أصابع الاتهام إلى الحكومات التي لم تلتزم بنهاية الصفقة.    
يكتب لنا السيد/ محمد آساريا - العضو المنتدب لشركة Range Developments قائلا:لن تركز هذه المقالة على أسباب فشل مشروعات التنمية الكاريبية ؛ سيكون هذا موضوع العديد من فصول كتابي. بدلاً من ذلك ، سينصب التركيز على مجالات العناية الواجبة التي يجب على المستثمرين الخوض فيها قبل الاستثمار في جنسية كاريبية من خلال مشروع استثماري ، بهدف التأكد من أن المستثمر يختار مؤسسة ذات مصداقية تم تصميمها للإنجاز بدلاً من مجرد اداة لجذب رأس المال للمواطنة. 
 القاعدة رقم 1: "الموقع ، الموقع ، الموقع" يحسب لمشاريع CBI أيضا
يجب أن تؤسس دراسة جدوى مشروع CBI في المنطق ، وفي أبسط صوره ، تكون منطقية. كما هو الحال مع أي مشروع عقاري ، يظل القول المأثور القديم لـ "الموقع والموقع والموقع" من الاعتبارات الرئيسية أيضًا لمشاريع CBI . بالنظر إلى الغالبية العظمى من السياح يتوافدون إلى منطقة البحر الكاريبي لقضاء العطلات الشاطئية ، يجب فحص مشاريع الفنادق الضخمة التي لا تقع على شاطئ "قابل للسباحة" بشكل كبير.

الأرض الواقعة على شاطئ البحر في منطقة البحر الكاريبي تحظى بعلاوة كبيرة ويجب على المستثمرين التأكد من أن قرار تطوير فندق على قطعة غير ساحلية لا يمثل عرضًا لمطور محدود رأس المال. الاستثناء من هذه القاعدة العامة هو أن الفنادق الصغيرة الفاخرة على جانب التل في فندق الكاريبي يمكن أن تكون ناجحة.  
هل تريد معرفة المزيد عن برامج الاستثمار العقاري بالفنادق للجنسية الثانية؟! اضغط هنا للاستشارة المجانية
 
القاعدة رقم 2: تأكد من أن المطور لديه ما يكفي من "الجلد في اللعبة"
استمرارًا لموضوع كفاية رأس المال ، لتحقيق النجاح ، يجب على المطورين الالتزام بإنصاف كبير لمشاريعهم. سيعاني مشروع ذو رأس مال ضعيف يعتمد فقط على التدفق النقدي من الجنسية عن طريق عائدات الاستثمار. وهذا بدوره سيؤدي إلى تأخيرات مستمرة في البناء. 

سيشهد التدفق النقدي من المبيعات انحسارًا وتدفقًا وفقًا لظروف السوق ، والجداول الزمنية المختلفة لمعالجة المواطنة ، والمشهد التنافسي. يجب أن يكون للمطورين "جلد في اللعبة". إن التنمية في منطقة البحر الكاريبي بعيدة كل البعد عن لعب الأطفال ويجب على المطورين أن يُعهدوا بها بالكامل لضمان إكمالها.  

القاعدة رقم 3: تأكد من أنك تعرف من يملك الأرض
ومن نفس المنطلق ، يجب على المستثمرين التدقيق بعناية في وثائق ملكية الأراضي للمشروع. يجب أن يكون أي شيء أقل من التملك الحر أو حق التملك الطويل المستأجر المسجل باسم المطور مصدر قلق فوري. 

إذا كانت حقوق الأرض الخاصة بالمطور مقيدة بخيار الحصول على أرض المشروع أو قام المطور بتحصيل رسوم على ملكية الأرض لصالح ممول ، فيجب الاستعانة بالمستشار القانوني للقيام بالعناية القانونية الكاملة للمشروع. في خطر أن يبدو الأمر عتيقًا ، فمن المنطقي فقط التأكد من أن المطور قد دفع بالكامل مقابل أرض المشروع (مباشرة ، بدون تمويل) قبل أن تستثمر رأس مالك في مشروعهم.  

لقد صادفت مشاريع CBI حيث توجد دعاوى قضائية على أرض المشروع التي استثمر فيها مئات المستثمرين من CBI. في مثل هذه المواقف ، يتحمل المستثمرون أنفسهم فقط مسؤولية أي خسارة في رأس المال قد يعانون منها. 
هل تريد معرفة المزيد عن برامج الاستثمار العقاري بالفنادق للجنسية الثانية؟! اضغط هنا للاستشارة المجانية

القاعدة رقم 4: اختر مطورًا يبني وفقًا للمعايير الدولية
بالنسبة لمعظم مطوري منطقة البحر الكاريبي الذين يعملون في مجال الجنسية عن طريق الاستثمار ، سيكون هذا أول مشروع تطوير لهم. يبدو البناء على الشاطئ بسيطًا من بعيد ؛ ومع ذلك ، فهي بعيدة عن بيئة البناء الحميدة. لا يجب التقليل من مخاطر التنفيذ ؛ تمثل إدارة سلسلة التوريد ، وتوافر العمالة الماهرة ، وإدارة المقاولين من الباطن تحديات خطيرة في جميع أنحاء جزر الكاريبي وتتطلب مجموعة مهارات خاصة.

لن تهدد العلامات التجارية للفنادق معايير علامتها التجارية لمجرد أن المشروع يقع على جزيرة هادئة. يجب أن تتضمن مشاريع الفنادق الكاريبية ذات العلامات التجارية نفس معايير MEP الصارمة (الميكانيكية والكهربائية والسباكة) ومعايير FLS (الحريق والحياة والسلامة) كما هو الحال في جميع نظرائهم في أمريكا الشمالية ؛ العلامات التجارية للفنادق ملزمة بشركات التأمين لضمان ذلك. 

في كثير من الأحيان ، سألت مطوري CBI في منطقة البحر الكاريبي ما إذا كانوا قد التزموا بـ NFPA 13 ، فقط ليقابلوا طبقة زجاجية فارغة. أنا متأكد من أنه بعد نشر هذه المقالة ، سيصبح هذا مصطلحًا تم البحث عنه جيدًا في Google بين مطوري الكاريبي عندما يتوقعون محاكمتكم. أرسل لي بشكل منفصل ، وسوف أشارك معك بعض الاختصارات الأخرى لك لاختبار المطورين.

اضغط على المروجين بشأن أسئلة معايير التطوير والعمليات والجودة. هذه طريقة سريعة جدًا لتحديد تلك المشاريع التي تم تنظيمها لتحقيق النجاح تشغيليًا.   

القاعدة رقم 5: انظر إلى ما وراء التصميمات اللامعة
أصر على رؤية نسخ من موافقات التخطيط النهائي ، خاصة إذا كان المشروع خارج الخطة. لتصميم فندق ، مطلوب جيش من الاستشاريين. مثال على ذلك: لقد أشركنا أكثر من 20 شركة استشارات تصميم مختلفة في مشروع Six Senses Grenada وتكاليف التصميم بملايين عديدة لمشروع بهذا الحجم.  

في كثير من الأحيان ، يتم الترويج للمشاريع بأناقة على زوجين من الرسومات والرسومات عالية المستوى ولكن بدون مادة أساسية. هذا مؤشر على أن المطور لم يلتزم برأس المال لعملية التصميم وينتظر جمع أموال الجنسية الخاصة بك لدفع ثمن التصميم. 

حتى بالنسبة لفريق التطوير الأكثر خبرة ، فإن تصميم مشروع فندق يستغرق ما يصل إلى 12 شهرًا وهو عملية معقدة. اطلب من المطورين أن يعرضوا لك رسومات تفصيلية وليس فقط رسومات معمارية. افحص المطبخ والمسبح وتصميم الهندسة الكهربائية والميكانيكية للتأكد من وجودها (يمكن القيام بكل ذلك على Zoom هذه الأيام). 

سيشير غياب هذه الرسومات في أفضل الأحوال إلى تأخير طويل قبل بدء البناء الجاد ، وفي أسوأ الأحوال ، عدم وجود نية لإكمال (أو حتى البدء). مرة أخرى ، بوضع هذا في السياق ، قدمنا ​​أكثر من 25000 رسومات لتطوير سيكس سينسيز غرينادا إلى قسم التخطيط في غرينادا في الأشهر الـ 12 الماضية. تبدأ الأصول ذات الجودة المؤسسية بتصميم ذي جودة مؤسسية ، وأكثر من ذلك ، مع فريق تطوير ذي خبرة مؤسسية.

مرددًا هذا الشريط ، انظر بعناية إلى صور البناء. يمتد الانضباط من التصميم إلى مرحلة البناء. سيستثمر مطور يركز على أفضل الممارسات والاستكمال ويضمن ملاحظة أشياء بسيطة مثل سلامة الموقع. إن غياب عناصر الأمان البسيطة مثل الأحذية والقبعات للسلامة متكرر للغاية في مواقع التنمية في منطقة البحر الكاريبي. 

عبر مشاريعنا ، كان لدينا الحد الأدنى من الحوادث مع أكثر من 4 ملايين ساعة عمل. وفيات الإهمال والحوادث الخطيرة في مواقع البناء هي علامات على عدم إيلاء الاعتبار الكافي لممارسات البناء. الاستفسار عن سجلات سلامة المشروع. وينتج عن موقع مرتب اكتمال مرتب - عكس موقع فوضوي ، والنموذج المقابل.  
هل تريد معرفة المزيد عن برامج الاستثمار العقاري بالفنادق للجنسية الثانية؟! اضغط هنا للاستشارة المجانية

القاعدة رقم 6: العلامة التجارية المعروفة لا تساوي دائمًا الجودة العالية
إن توقيع العلامة التجارية الفندقية بعيدًا عن ضمان إكمال المشروع. كانت العلامات التجارية للفنادق (خاصة في فئة النجوم 3-4) سريعة جدًا في الدخول في عقود إدارة الفنادق في جميع أنحاء منطقة البحر الكاريبي في رغبتها في تحقيق النمو.  

غالبًا ما يبدو أن المطورين الكاريبيين يسقطون هويتهم المؤسسية الخاصة لصالح الترويج للمشروع حصريًا تحت العلامات التجارية للفنادق التابعة لجهات خارجية. يجب أن يفخر المطورون بالقيادة بعلامتهم التجارية الخاصة ، وهذه هي الطريقة لتطوير الثقة في السوق والثقة.

الخوض في شروط الاتفاق بين العلامة التجارية الفندقية ذات الصلة والمشروع. تبذل العلامات التجارية للفنادق العناية الواجبة المتزايدة على المروجين وقدرتهم على التنفيذ عندما يكون هناك عقد إدارة قيد التشغيل بدلاً من مجرد اتفاقية امتياز بسيطة. والواقع أن العلامات التجارية للفنادق تكون أكثر حماية عندما تدخل في اتفاقيات لواحدة من علاماتها التجارية "جوهرة التاج" ، مثل ريتز كارلتون ، بارك حياة ، سيكس سينسيز ، كيمبينسي ، أو فور سيزونز.  

القاعدة رقم 7: إن إضفاء مظهر شبه نهائي على الفندق أمر سهل ، لذا تحقق من مقدار ما يجب القيام به في الداخل .
من العلامات الواضحة على المشروع الذي تم تصميمه في المقام الأول لجذب رأس المال بدلاً من العمل كفندق عملي هو عندما يهرع المطور لإكمال العمل الهيكلي ، وتثبيت النوافذ والأبواب والأسقف بينما تظل الدواخل عارية. 

في مشروع جيد التخطيط ، تقدم جميع التخصصات بالترادف. يشكل العمل الهيكلي فقط 30 في المائة كحد أقصى من الجدول الزمني للتنمية والميزانية ، والباقي يخصص إلى الهندسة الكهربائية والميكانيكية وإنهاء العمل.  

بمجرد أن يتشكل الصندوق الفارغ ، يعلن المطورون الكاريبيون بشكل متكرر أنهم سيفتتحون العام المقبل ؛ بعد خمس سنوات ، ما زالوا يفتحون العام المقبل.  

إنه لأمر محرج أن ترى موظفي مبيعات CBI الشباب الساذجين والمرتدين ملابس جيدة في المؤتمرات (والآن مكالمات زوم) يدوسون على هذه الأكاذيب. إنه سبب للقلق بمجرد فقد تاريخ التسليم الأصلي. الوباء ، الذي لم يبدأ بشكل جدي حتى عام 2020 ، يخضع بالفعل للمساءلة عن التطورات التي فشلت في تحقيق مواعيد التسليم المبكرة لعام 2019.   

عندما يدعي مطور أنه سيفتتح العام المقبل ، أنا متأكد من أنك ستظهر لك صور جميلة لغرفة نموذجية في الموقع. قم بالتعمق أكثر واطلب رؤية صور للمطبخ ومنشآت الغسيل ، وأعمال الهندسة الكهربائية والميكانيكية المتقدمة ، وتركيب المصانع والمعدات (المولدات ، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي ، وتكييف الهواء ، وما إلى ذلك) ، والأدوات الصحية. هذه كلها عناصر طويلة الأمد في منطقة البحر الكاريبي وغيابها الواضح يجب أن يثير الحذر.
هل تريد معرفة المزيد عن برامج الاستثمار العقاري بالفنادق للجنسية الثانية؟! اضغط هنا للاستشارة المجانية

القاعدة رقم 8: اسأل عن تطور تعيين الموظفين
فتح فندق أمر معقد ؛ إنه ليس مثل فتح كتلة من الشقق. الفندق عبارة عن نظام بيئي يضم مجموعات مهارات مختلفة. عادة ، بالنسبة للمطور للمرة الأولى ، يجب تعيين مدير عام الفندق قبل 15-18 شهرًا من الافتتاح. المدير العام ، بدوره ، يحتاج إلى توظيف مئات الموظفين (فندق فخم لديه نسبة 3 إلى 1 من الموظفين إلى الغرفة ، كحد أدنى) ، وتدريب هؤلاء المجندين الجدد ، وتحديد قنوات الشراء ، وضمان المبيعات والتسويق القنوات مفتوحة وفعالة.  

بناء على ادعاءات المطورين بأنهم سيفتتحون العام المقبل ، اطلب السيرة الذاتية للمدير العام. عندما يكون الفندق خارج تسعة أشهر ، يجب تعيين الفريق التنفيذي للفندق بأكمله. وهذا يشمل رئيس المهندسين ورئيس الطهاة ومدير المبيعات والتسويق ومدير الأغذية والمشروبات وغيرها الكثير. يجب أن تكون أي مطالبات بفتح وشيك مصحوبة بفتح محركات الحجز - بعد كل شيء ، يحتاج الفندق للضيوف في يوم الافتتاح.
هل تريد معرفة المزيد عن برامج الاستثمار العقاري بالفنادق للجنسية الثانية؟! اضغط هنا للاستشارة المجانية

خاتمة
: نشرت صحيفة ذا ناشيونال (صحيفة الإمارات العربية المتحدة اليومية) مقالاً قبل بضع سنوات يسلط الضوء على بعض الأنماط السلوكية للدجالين الكاريبيين ، بما في ذلك التعبيرات اللامعة عن الإسراف ، والاقتران مع الرياضيين ، واكتساب العديد من الألقاب الفاخرة ، واعتماد قشور الاحترام. على الرغم من أنها مسلية ، إلا أن المقالة تطلق على المنزل عددًا من علامات المشاكل التي يمكن التعرف عليها بسهولة.  

إن الإعلان عن مشاريع بمليارات الدولارات على الجزر حيث يمثل الناتج المحلي الإجمالي جزءًا من الرسملة المطلوبة للمشروع يتحدى الحس السليم. لا يمكن تحدي المنطق ، حتى في منطقة البحر الكاريبي. 

من حق المستثمر أن يبذل العناية الواجبة في المشروع ، ولكن معرفة الأسئلة التي يطرحها هي مفتاح التحقق من احتمال النجاح 

كاتب هذا المقال
محمد أساريا هو العضو المنتدب وعضو مجلس إدارة شركة Range Developments ، وهي شركة دولية لتطوير الضيافة الفاخرة تقوم بتطوير المنتجعات الفاخرة في شرق البحر الكاريبي في إطار برامج المواطنة عن طريق الاستثمار. يتمتع السيد أساريا بخلفية مزدوجة في القانون والخدمات المصرفية الاستثمارية. تمتلك شركة Range Developments ثلاث مشاريع ناجحة بدول الكاريبي تعرف عليها أكثر بهذه المقالة .. اضغط هنا
أحدث أقدم
Booking.com